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日経ビジネスの取材を受けました&Airbnb等を利用した貸し出しの禁止を定めた管理規約第12条4~7項を公開します

2015年8月2日(日)  投稿者:理事会

7/13に日経ビジネスより、Airbnbの貸出禁止の狙いと管理規約について取材を受けました。
記者の方は6/21に公開したブログ「ブリリアマーレ有明ではAirbnb等を利用した貸し出しを管理規約で禁止しています」を読みこまれた上での取材申し込みでした。


取材で受けた質問とその回答について箇条書きで報告しますと


Q:
Airbnbを管理規約で禁止した狙いは何か
A:
狙いは3つある。
まず1つめとしては、セキュリティの担保ができなくなる。我々のマンションは4回鍵を使わないと玄関に入れないような設計になっているが、これを使うと玄関前まで不特定多数の人が入ってこれてしまう。ストーカーや犯罪に悪用されたら誰が責任を取るのか。オートロックの分譲マンションとAirbnbは相容れないものである。
2つめとして、我々の持っている共用施設の利用が荒れることが懸念されるからである。最上階にホテルグレードの設備を持っているが、警備員やコンシェルジュの配置は必要最低限しか行っていない。これは、住民しか使わないことが前提だからだ。使用ルールを全員が熟知していること前提でこのマンションは成り立っていて、ホテルのように人員をかけられない。もしAirbnb利用のために警備の人員を増やすことになれば、住民の負担が増すことになる。
3つめは、この非日常空間を楽しめるのは、居住者とそのゲストだけというプレミアム感の保持である。居住者は数千万円をかけて物件を購入するか、もしくは都内平均よりも高額な家賃を払わないと利用できないという高いハードルがある。1万円で簡単に入って来られるようになってはプレミアム感が保てない。


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Q:
最初からAirbnbを狙い撃ちしたのか
A:
この規約の検討をはじめたのは2013年の秋で当時、世間ではシェアハウスの急増が社会問題としてとりあげられていた。よって規約案はシェアハウスをメインとして問題視していた。ただ、規約変更を練っている時点でAirbnbの存在には気づいており、2014年4月総会での管理規約変更承認と同時にこの規約を使ってマンション内のAirbnb利用の排除に取り組み撲滅した。


Q:
国のインバウンド政策とどう整合性を取るのか
A:
ちょっと考えてみて欲しい。あなたはご自身が買われたマンションの隣の部屋が、ある日突然Airbnb貸し出しをはじめて、毎日違う人が止まりに来て騒音があったら嫌ではないか?区分所有という概念と、それを更に小口にして配るというAirbnbの概念は、水と油のように違う。
分譲マンションを購入する大多数は、居住を目的とするのであって投資を目的としていない。Airbnbトラブルが原因で周辺住戸が逃げ、どんどん部屋が売り出されれば、結果としてマンションの資産価値が下がってしまう。資産価値の維持が管理組合運営の目的である。インバウンド政策との整合性を一管理組合が考える必要はないし、マイナスの影響が強い。
分譲マンションには向いてないと思う一方で、オーナーが一人だけの一棟投資マンションや一軒家にこの制度は向いていると考えるし、そちらで大いにやればいい。ただ、一棟まるまるAirbnb利用のマンションとホテル、一軒家と民宿はもはや何が違うのか。国家戦略特区指定で黒かグレーか白かを議論する前にやるべきは旅館業法の緩和だと思うが、その際に分譲マンションでは禁止する、といった事項を入れてほしい。



管理規約の公開について:
本来、マンションの管理規約は規約変更検討時の理事会と管理会社の集合知の結晶であり、やたらと公開するものではないと考えます。しかし、周辺のマンションにて次々とAirbnbによる外部貸出が始まってしまうと、規約で禁止されている私たちのマンションの中でもまた現れて、モグラたたきのようになり管理の負担となっていくでしょう。
そこで本管理規約を公知情報とし、周辺マンションや新しく建つタワーマンションが下記管理規約を参考にしていただき、トラブルを未然に防ぐことが、互いのマンションブランドと価値を維持出来ると信じ、第七期四回理事会の決議を取った上で、当該規約を公開します。


【BrilliaMare有明 TOWER&GARDEN 管理規約】
(専有部分の用途)
第12条
(1~3省略)
4.区分所有者は、理事会の決議で特に承認された場合を除き、専有部分を、直接・間接を問わず、「シェアハウス」に供してはならない。なお、本規約にて「シェアハウス」とは、専有部分の全部または一部(以下、単に「専有部分」という。)の利用形態が以下に掲げる各項のいずれかに該当する場合における当該専有部分の長期・短期の利用様式をいう。
(1)専有部分の居室(キッチン、トイレ及び風呂を除く。以下本項にて同様。)の数(以下「室数」という。)を超える数の者(区分所有者、区分所有者の親族、区分所有者からの賃借人、上記賃借人の親族(以下あわせて「縁故者」という。)を除く。)による継続的な居住、宿泊または滞在。
(2)室数を超えない数の不特定の者(縁故者以外の者でいずれの縁故者も常時かつ明確に住所、氏名及び職業(就業就学先を含む。)を把握していない者をいう。)による居住または宿泊。
(3)縁故者を含む複数の者による居住、宿泊または滞在で、直接・間接を問わず、複数の者から居住、宿泊または滞在の対価を徴収することを予定しているもの。
(4)前各号のためにする改築・改装。


5.理事長は、理事会の承認がないにもかかわらず、専有部分がシェアハウスに供されていると認めたときは、当該専有部分の区分所有者に、専有部分をシェアハウスに供することを中止するよう請求することができる。専有部分の区分所有者または占有者が合理的な理由を示さず第12条第7項の協力を拒んだ場合も同様である。


6.理事長は、専有部分がシェアハウスに供されているかどうかの事実を確認するため、随時、任意の区分所有者に対し専有部分の利用状況について口頭または書面で照会をすることができる。


7.前項の照会の結果、専有部分の外観、近隣住戸の居住者または専有部分に出入りする者等から任意に聴取した事項、各種媒体上で見分した賃貸情報などから合理的に判断して専有部分がシェアハウスに供されていると推認した場合、理事長は、理由を告げて、当該専有部分の区分所有者または占有者に対し、専有部分がシェアハウスに供されているかどうか実地に見分するため理事長及び理事複数名が専有部分に立ち入るのを認めるよう協力を求めることができる。

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