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大規模マンション管理の要諦とは Vol.1

2015年2月5日(木)  投稿者:公式サイト担当

「ウェブマガジン家の時間」にブリリアマーレ有明理事会の取り組みを寄稿して3か月が経ちました。


第1回 管理組合法人ブリリアマーレ有明へようこそ!
第2回 共用施設の最大活用化と、マンションの資産価値、居住価値を維持向上させるために
第3回 管理組合を飛び越えた取り組み


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昨日、時間があったので改めて文章を読んでみた感想ですが、我々のマンションは相当恵まれています。


1081戸という大規模マンションは通常の数十戸〜百戸くらいの規模よりも人的・資金的リソースにずっと余裕があるので、とることができる戦略の幅はかなりありますし、ましてやブリリアマーレ有明ほどの共用施設を抱えたマンションなら、ちょっとした運用改善が収穫逓増の法則に従って大きな成果となります。


また、管理会社のフロントマンが2人も常駐していることも大きく恵まれた点です。通常のマンションに常駐する管理会社の人はいわゆる管理人さんであり、フロントマンとは実行できる権限が違います。フロントマンが防災センターに常駐するマンションは500戸かそれ以上の規模がないと難しく、その点で近隣のどのマンションよりも有利です。一番大事なのは、常駐されているお二人がやる気を持ってこのマンションをよくしようとする熱意があり、理事や住民のリクエストにレスポンスよく答えてくれることにあるでしょう。


しかし、1000戸以上の大規模となると、理事会と住民の距離と意思決定のスピードが問題となりがちです。


日常のトラブルや不満は、ショックアブソーバーのように管理会社が支えてくれますので理事のところには実はすべてが届きません。あがってくるご意見を一つ一つすべて考慮すると、分科会と理事会すべての時間を使っても足りないからです。修理決定には理事会議決がいるのでスピーディーに意思決定ができず、住民から見れば理事会は動きが遅かったり、何も聞いてくれないと不満が募ることになります。また、理事会の議決事項は、理事達個人の経験と志向の集合になりますので、何かしら住民の標準とズれていると考えてしまうこともあるかもしれません。
館内日常清掃の細かいチェックやまで理事がやろうとするといくら時間があっても足りないので、現状は確認したという書類のチェックにとどまっています。


住民の意思と理事会がずれていないか、先日理事会として居住者属性アンケートを実施しました。40%程度の回答を得たのですが、調査結果を読むと改めて理事会運営の難しさを感じました。
この話は次回に続きます


*写真は先日実施したフォトコンテストの写真を使わせていただきました

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